JAK POSTAVIT DŮM ?

Dům mých snů – definujte své požadavky

Na počátku je představa, která se opírá o vaše potřeby a sny. Definujte svůj cíl – jaké jsou vaše požadavky na nový dům, jeho konstrukci a jeho umístění? Chcete dřevostavbu s nízkými provozními náklady, nebo cihlový dům v satelitní zástavbě s dobrou dopravní obslužností a vysokou úrovní služeb? Sepište si své požadavky na list papíru. Podle toho pak můžete pomalu začít promýšlet typ a umístění domu. Domy lze rozlišit podle:

• způsobu užívání – trvalé bydlení, rekreační
• energetické náročnosti – standard, úsporný standard, nízkoenergetický, pasivní
• konstrukce – dřevostavba, cihlový, skryté bednění
• počtu podlaží – přízemní, patrový, vícepatrový
• užitné plochy a dispozice – malý 100 m², střední 100-200 m², středně velký 200-500 m², velký 500 m² a více

Stavět svépomocí nebo na klíč?

Na začátku je také třeba položit si otázku, zda chcete stavět svépomocí, subdodavatelsky, nebo na klíč. Každá možnost má své pro i proti.

Stavba na vlastní pěst

Stavbou svépomocí ušetříte, ale strávíte tím hodně času. Stavba může trvat i několik let. Některé práce musíte kvůli revizi přece jen svěřit profesionálům: elektrické rozvody, rozvod plynu, topenářské a instalatérské práce. Materiál nakupujete s 20 % DPH, zatímco subdodavatelé vám jej mohou i s prací nabídnout s 10% DPH. Zde však potřebujete hodně znalostí o stavebních postupech, materiálech a řešeních. Pokud tyto komplexní znalosti nemáte, musíte k času na stavbu připočítat i čas na jejich získání.

Subdodavatelské řešení

Subdodavatelské řešení je kompromis mezi poměrem investičních nákladů a vlastním časem stráveným na stavbě. Jednoduše si na konkrétní řemeslnické práce zajistíte dané odborníky: zedníky, tesaře, pokrývače, klempíře, elektrikáře atd. Vyplatí se mít alespoň základní stavební znalosti.

Stavba na klíč

Hlavní výhodou je poměrně krátká doba výstavby, ale zároveň se jedná o nejdražší řešení výstavby rodinného domu. Můžete rychle bydlet ve svém a třeba tak ušetřit peníze za nájem ve srovnání se stavbou svépomocí. Stavba na klíč neznamená, že se stavbě nebudete muset vůbec věnovat. Hodně starostí a peněz může ušetřit nezávislý stavební dozor, který pohlídá kvalitu a technologické postupy.

Výběr pozemku

Téměř v celé ČR je malá nabídka stavebních parcel. Každý budoucí stavebník je proto nucen při výběru parcely dělat kompromisy.

Stačí elektřina a cesta

Nezasíťované parcely jsou cenově dostupnější a často v nádherném prostředí. Stačí zajistit přívod elektrické energie a zpevněnou přístupovou komunikaci, stavební povolení nemusí být problém:

• studna je často levnější než připojení na vodovodní řád,
• septik nebo ČOV jsou náklady srovnatelné s kanalizační přípojkou,
• vytápění lze řešit kombinací elektrického vytápění a tepelného čerpadla, nebo s teplovodním výměníkem u krbové vložky a celkové náklady jsou pak přijatelné.

Ideální pozemek

Už při výběru pozemku je dobré vědět, co od bydlení očekáváte, a tomu výběr přizpůsobit. Ideální je zpravidla rovinatý nebo mírně svažitý obdélníkový pozemek o rozloze 700 – 1000 m?, jehož kratší strana je orientována na sever – směrem k příjezdové komunikaci. Příjezd od osluněné strany pozemku může vážně zkomplikovat pozdější návrhy dispozice domu a zahrady.

Dopravní obslužnost

Vezměte v potaz dopravní dostupnost do školy, školky, obchodu a práce. Dlouhodobým trendem je prodlužování vzdáleností pro každodenní dojíždění do práce, což je způsobeno rostoucí motorizací domácností. Vlakové a autobusové spojení je však stále velkou výhodou.

Navštivte stavební úřad

Na stavebním úřadě si ověřte, že pozemek je v územním plánu obce určen k výstavbě rodinného domu a na stavbu se nevztahují nějaká omezení. Pečlivě prozkoumejte také přítomnost ochranných pásem, které by mohly stavbu zkomplikovat.

Podloží pozemku

Při utužování zdravých sousedských vztahů se pokuste zjistit, jaké je podloží pozemku. Zda například není příliš podmáčený nebo je známa nízká únosnost podložních vrstev. V případě podezření na problémové podloží nebo po konzultaci s projektantem si nechte udělat geologický průzkum. Ušetříte tím do budoucna spoustu komplikací a peněz.

Zeptejte se právníka

Právník může ověřit, zda parcela není zatížena nějakým typem věcného břemene či závazky ve prospěch jiných osob. Pomůže vám také sepsat smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu.

Architektonická studie

Architektonická studie domu obsahuje půdorys se základními rozměry, popisem jednotlivých místností a pohledy. Dobří projektanti chrlí praktické nápady a rádi vám vyjdou vstříc. Módní je navrhování domů podle čínské metody feng shuei. Nezapomínejte ale, že bydlet v domě budete především vy.

Projektová dokumentace

Pro územní rozhodnutí a stavební povolení musíte nechat projektantem zpracovat projektovou dokumentaci. Náležitosti projektové dokumentace vymezuje zákon a příslušné vyhlášky, zpravidla jde o architektonické a dispoziční řešení stavby, polohu stavby na pozemku s osazením do terénu, napojení na komunikace a na inženýrské sítě.

Územní rozhodnutí

U stavebního úřadu je třeba podat žádost o územní rozhodnutí. Nejlepší je zajít přímo na stavební úřad a zjistit, co všechno bude třeba k žádosti přiložit – požadavky se mohou mezi úřady lišit. Nezbytnou součástí žádosti jsou základní údaje o požadovaném záměru, identifikační údaje pozemků, vyjádření nejrůznějších dotčených orgánů a další podklady. Stavební úřad zahájí územní řízení o umístění stavby, jehož výsledkem je právě územní rozhodnutí.

Stavební povolení

U stavebního úřadu musíte podat žádost o vydání stavebního povolení, ke které se připojují podrobnější podklady než pro územní řízení. Například kompletní projektová dokumentace, která je v souladu s podmínkami územního souhlasu. Výsledkem stavebního řízení je stavební povolení, ve kterém úřad stanoví podmínky pro provedení stavby.

Výběr firmy pro stavbu

Nejlepším řešením při výběru firmy pro stavbu je udělat výběrové řízení, ve kterém zohledníte všechny důležité faktory. Jde o velice důležitou část, protože pokud vyberete špatného dodavatele, riskujete řadu problémů, nedodržením termínů počínaje a konflikty konče. Předložený model výběrového řízení lze aplikovat i na výběr subdodavatele.

Rozpočet

Je třeba si ujasnit, kolik můžete investovat – kdy budete mít peníze na stavbu k dispozici a v jakých částkách. Projekční studio vám může sestavit prováděcí projekt, jehož součástí je právě věrohodný rozpočet.

Poradce

Pokud se v oboru stavebnictví příliš neorientujete, vyplatí se přizvat si k výběrovému řízení odborného poradce. Zpravidla stavební dozor, který vám s výběrovým řízením pomůže.

Vypracování poptávky

Poptávka na stavbu domu by měla obsahovat přesné zadání včetně požadovaného termínu dokončení a předání stavby. Nezmiňujte představu o ceně a nechte to na návrhu dodavatele.

Oslovení dodavatelských firem

Poptávku můžete zaslat hromadně a zdarma, například přes portál budeme-stavet.cz. Elektronické poptávky jsou výhodné v tom, že šetří váš čas a firmy se s nezávaznou nabídkou začnou ozývat samy.

Vyhodnocení nabídek

S výběrem nabídek nespěchejte a nezaměřujte se pouze na nízkou cenu. Důsledně projděte všechny položky nabídky a s odborným poradcem konzultujte, co v nabídce chybí, a co není podle vašich představ.

Výběr dodavatele

Pokud se rozhodujete mezi několika dodavateli, neponechejte nic náhodě a ověřte si reference. Navštivte firmou realizované stavby a promluvte s domácími o spokojenosti se stavbou. Výběr z více dodavatelů také vytváří prostor pro snižování ceny.

Smlouva o dílo

Na jednání o ceně stavby a smlouvě o dílo si vždy pozvěte svůj stavební dozor a právníka. Oba vám pomohou nastolit vyvážené podmínky smlouvy a minimalizovat vaše rizika. Součástí každé smlouvy by mělo být:

• předmět smlouvy – definujte přesně, co je obsahem dodávky
• cena a platební podmínky – položkový seznam cen materiálu a prací, zádržné
• termíny – předání staveniště, kontroly etap stavby, dokončení stavby
• záruky – záruční doba na stavbu
• smluvní sankce – podmínky odstoupení od smlouvy

Realizace a etapy stavby domu

Realizace stavby je natolik komplexní téma, že pro přehlednost a srozumitelnost je nejlepší jednotlivé úkony rozepsat v bodech. Samotnou stavbu lze tedy rozdělit na následující etapy:

Základy

• vytyčení stavby
• výkopové práce
• rozvody kanalizace
• základy
• zhutnění podloží a základová deska
• hydroizolace svislých stěn, protiradonová izolace

Hrubá stavba

• svislé nosné konstrukce
• komín
• stropní nosné konstrukce

Střecha

• pozednice
• krovy
• difuzní fólie
• střešní krytina
• střešní okna
• okapy
• tepelná izolace střechy
• parozábrana/parobrzda
• podhledy

Dokončení stavby

• nenosné vnitřní příčky
• schodiště
• okna
• dveře – vchodové, garážové, balkónové
• montáž rozvodů – voda, kanalizace, plyn
• elektroinstalace – rozvody slaboproud a silnoproud
• hromosvod
• vytápění – rozvody tepla, kotel, otopná tělesa
• vzduchotechnika – rozvody
• podlaha – hydroizolace, tepelná izolace
• vnitřní omítky, obklady a nátěry
• vnější stěny – parozábrana, tepelná izolace, difuzní fólie, vnější obklad nebo nátěr fasády
• sanitární technika

Interiér

• světla, zásuvky
• kuchyň – linka, spotřebiče
• nábytek
• dekorace – obrazy, květiny a to co dělá domov domovem

Poslední články

Odhad nemovitosti 26.01.2019

Jsou situace, kdy chceme vědět, kolik stojí určitý dům či byt. Třeba když uvažujeme o nákupu nebo prodeji nemovitosti, potřebujeme nejprve získat…
Přečíst článek

Hypotéky v roce 2019 27.12.2018

Říká se, že kdo má židli, bydlí. Pokud vám ale nespadne do klína tučné dědictví, nejste rentiér nebo nemáte extra lukrativní zaměstnání, na vlastní…
Přečíst článek

Jak postavit dům ? 02.10.2018

Chcete stavět dům a nevíte jak na to? Jak vybrat pozemek, komu zadat návrh, jaká povolení jsou třeba nebo jak vybrat dodavatele? Stavba domu je…
Přečíst článek